投資割合を変更し、不動産以外＆海外への投資割合を増やす
我が家の資産状況は
- 賃貸用不動産 x2 ：総額:約1600万円(残債有り)
- 日本株式1銘柄：約150万円(変動有り)
- 預金：約○○○万円
となっております。普通の感覚であれば『リスク取り過ぎ』です。
- 借入金が大きい
- 資産が全て日本円である
- 不動産の割合が高過ぎる
が大きな理由です。もう少し、外貨、海外への投資割合が高くないと円が弱くなってしまった場合に資産が大きく目減りしてしまいます。
理想としては、円、ドル、ユーロ、新興国に対して分散して投資しておきたいところです。本当は円高の時に投資しておけば良かったのですが、その時にはあまり資金的な余裕が無く投資できませんでした。
第49回 ドル高局面での投資戦略 | 広瀬隆雄「わかりやすいグローバル投資レポート」 | 楽天証券
当分の間、ドル高は続きそうであり、欧州や新興国は問題を抱えているところが多いです。したがって当面はドル、ならびにアメリカ中心の投資戦略で良いと思われます。
- アメリカは好調
- ユーロ：欧州景気は失速気味。
- 中国：景気原則。でもバブルを恐れて景気対策には慎重。
- ロシア：ウクライナをめぐる紛争を抱える。
- インド：好調。
- ブラジル：景気はイマイチながらインフレは高止まり。
ユーロ、新興国は傷を抱えており新規に資金を突っ込むのは勇気がいります。アメリカはシェールガスが実用化できて石油・エネルギーの対外依存率が下がり、食料・穀物を輸入する必要も無い、IT、金融という強みもある。しかも、米軍は世界最強。弱点全然無いですよね。。。
あとは、新興国への投資も必ず行っておきたい。BRICs は随分成長したとはいえ、先進国に比較すれば成長余地はまだまだあるわけで。
というわけで、遅いのは確かなのですが、株、債券、投資信託なのかは未定ですが、少しづつでも不動産以外の投資を行って行く事にします。
老後破産 - 投資リテラシーが無いことが生み出す悲劇
まずはこちら、週刊現代ウェブ版の記事です。
定年まで真面目に勤め上げ結構な額の退職金ももらいながら、困窮状態になってしまった人たちのケースが沢山出てきて暗澹たる気持ちになります。この記事から困窮に陥った原因をピックアップすると
- 妻の病気
- 自身が認知症に
- 自身が要介護状態に
- 息子の交通事故
- 息子の破産
等々が出てきます。
ですが、根本的な原因は他にもあると思われます。それは、この記事内にでは、収入というのは自分で働く or 年金をもらうしか無いような記述になっています。また、資産はローンで購入した持ち家か預金しかありません。誰も賃貸用不動産を持っていませんし、株も持っていません。退職金などをあわせて4000万以上の現金資産を持っていても、それを取り崩すだけなのです。
投資リテラリー、金融リテラシーが無いことが生み出す悲劇だと思われます。
妻の物件を評価してみる
物件情報
購入金額：1000万円(リフォーム済み、諸経費込み)
自己資金：0万円
ローン：1000万円：25年と10年の組合せ。10年のローンは返済完了済み。
建築年：1975年( ! )
間取り：2DK
面積：36m2
賃貸金額：60,000円/月
管理費+修繕積立金：9,800円/月
返済額： - /月
キャッシュフロー： - /月
ローン残債：(現在：計算中)
名目利回り：7.2%
購入した理由
- 駅から徒歩1分ととても近い
- 以前に住んだ事があるエリアで土地勘があった
- 売り手側の不動産屋からの直接の紹介だった
良い点
- 空室になっても割とすぐに(3ヶ月空いた事は無い)次の客が着く
- 駅から近い
- 手頃な家賃
- キッチン、水回りは良い部材を使ってリフォームしている
- 広い収納スペース
- 一人暮らしの若者、お年寄りも対応できる広さと間取り
悪い点
- 購入金額が高く利回りが低い
- 阪神淡路大震災で被害があった建物を修復している(傷物物件)
持ち家が経済的に有利だった時代があった
私は1973年生まれですから、1960年代後半から1970年代の経済状況というのは書籍やテレビ、父との会話の中でしか分かりませんが、私が物心ついた時代とは随分ちがった状況だったようです。
父から聞いた話をまとめると
- 預金をすると利息は年利で3%とか5％あった
- 給料は毎年数%から十数％アップした
- 土地や家の価格は年々上昇した
- 早くに家を購入した人は遅くに購入した人より安い金額で都心に近い場所の家を購入できた
まぁ、要するに『インフレ』だったわけです。
インフレとは？
インフレーション - Wikipedia 以下の引用は全てWikipediaより引用。
インフレーション（inflation）とは、経済学においてモノやサービスの全体の価格レベル、すなわち物価が、ある期間において持続的に上昇する経済現象である。日本語の略称はインフレ。日本語では「通貨膨張」とも訳す[1]、俗称は「右肩上がり」。反対に物価の持続的な下落をデフレーションという。
端的にいうと『お金の価値が減少していく』状況です。今日の1000円は、来年の1000円より価値がある。来年の1000円は今日の1000円より価値がない。という状況です。インフレ下では、毎年価値が減って行くのですから現金を持っていると損です。逆に、借金はお得です。
1956-1972年のインフレ率は平均で約4.5%であった[18]。
毎年、4.5%ずつ物価が上がっていく＝貨幣の価値が下がって行く。という状況だったわけです。
インフレの反対はデフレです。デフレーション。物の価値が下がって行き、お金の価値が上がっていくわけです。
資産インフレ
狂乱物価後、インフレーション傾向は弱くなったが、供給に制限のある土地投機に支えられたバブル経済が進んだ結果、資産インフレが急激に進行した。1955年度から1990年度までのバブル経済期まで、消費者物価の上昇幅は約5倍に留まったのに対し、全国平均の住宅地価は約72倍に上昇した
1955年から1990年までの状況をまとめると、借金の価値は5分の1になったが土地の価値は72倍になったということです。1955年に1000万円(1990年の物価からすると5000万円の価値があった)の借金をして、1000万円の土地を購入した人は、1990年には7億2000万の土地を持っていることになったのです。35年で資産が名目上72倍になったのです。どこのカリスマトレーダーですか？！というような、とんでもないリターンです。この状況を見ていれば、『借金をして土地を買う』ことが不合理だとか不利だとか言う人はいないでしょう。
しかし時代は変わりました。バブル崩壊以後はインフレからはほど遠い状況です。政府はどうにかしてデフレを脱却しインフレにしようとしていますが、なかなかうまくいっておりません。不動産価格がかつてのように上昇することも考えにくい状況です。
2014年10月時点では。。。
結局のところ持ち家を購入するということは、『借金をして不動産を購入する』＝『レバレッジをかけて不動産投資を行う』ということであり、インフレ時には非常に有利な投資手法・資産形成方法ですが、デフレ下では逆に不利になります。借金の価値は減らないし、不動産の価値も上がらないからです。
結論
私自身は、『自分が住む不動産を購入する』というのは以下の理由であり得ない選択です。
- 仕事のあるところに住む(そのためには場所に縛られてはいけない)
- 購入する不動産は貸しやすい不動産であるべき(家族で住む不動産は貸しにくい)
- 購入する不動産は利回りが十分(目標名目利回り12%/年)とれているべき
- 必要な広さ、間取りはずっと一緒ではなく状況により変化する
自分の物件を評価してみる
物件情報
購入金額：620万円(リフォーム済み、諸経費込み)
自己資金：20万円
ローン：600万円、元利均等、28年、固定金利10年
建築年：1969年( ! )
間取り：2DK
面積：45m2
賃貸金額：58,000円/月
管理費：6,000円/月
修繕積立金：9,000円/月
返済額：24,085円/月
徴収代行：3,170円/月
キャッシュフロー：15,745円/月
ローン残債：(現在：計算中)
名目利回り：11.2%
購入した理由
- 会社勤めをしており ローンを組めた
- 売り手側の不動産屋からの直接の紹介で相場より安く購入できた
- 購入金額に対して区分所有の土地の価値が高く220万程度あった
- 大規模な公団の団地で売買、賃貸の相場が調べやすかった
- 団地内での住み替え需要が見込めた
良い点
- 名目利回りが11%ある。12%にこだわって買えないより良いと判断しました。
- 間取りが良い。振り分け型の2DKで二人暮らしも対象になる。
- 家賃、広さから広い部屋に住みたい社会人の一人暮らしから夫婦二人暮らしまでターゲットを広くとれる。
- 購入から10年近くたっているが、市場で取引される金額は購入価格とほとんど変わっていない。
- 区分所有の土地の価値が高く220万程度あった。
- 購入後判明したが修繕積立金が溜まっており1戸あたり150万程度あった。
- 管理組合が非常にしっかりしている。
悪い点
- ローン完済時に建物の耐用年数が切れる。建替えにどう対処するか。
- 古い
日本は今後スタグフレーションになるの？→回答：いいえ現状ではなりません。
という2ch まとめが話題になっています。円安により不利益のある団体、業種によるステマではないかと思うくらいずさんな論理で『スタグフレーション』になる恐怖を煽っています。
目的は、
- 安倍政権の支持率を下げること
- 円安誘導をしない人に政権を持たせること
だと思われます。
ここまで当初の見通しと逆行してマイナスの効果だけ出てるような状態は本当に危機的です
もしかすると、安倍政権は来年以降、急激に支持率を落とす可能性があります
こうなって欲しいのだろうなぁという願望が出ていますね。
論理の破綻ポイント
【当初の政府日銀見通し】
インフレ → 物価上昇 → 円安株高 → 企業業績アップ → 賃金上昇 → 景気回復
【現状】
インフレ → コストプッシュ型の物価上昇 → 円安株安 → 企業業績やや悪化 → 賃金実質マイナス → 景気悪化
円安株高→企業業績アップ→賃金上昇までいたるにはもう少し時間がかかります。下請けまでの波及などを考えると3年かかってもおかしくない。企業業績が良くなったという情報はいくつか出ています。
業績アップ：その1
明確に円安による業績アップ効果が出ています。受注量なのでこれが業績に反映されるにはもう少し時間がかかりますが、確実に造船産業は業績が好転します。造船は雇用・材料・部品等への波及効果の大きい業種です。
円高により相対的に価格競争力をもっていた韓国造船業界は円安誘導をやめてもらいたいはずです。
業績アップ：その2
2013年3月期メーカー決算、乗用車メーカー8社とも増収増益を記録。円安誘導が追い風
自動車業界の2013年決算も好調でした。2012年がタイ洪水等の影響で最悪の年だっただけに経営陣は慎重ですが。ただ、日本での販売台数はまだまだ好調とはいえません。まぁ、人口が減って行く国ですから以前のようにはならないと思いますが。。。
スタグフレーションって何？
スタグフレーション（stagflation）という用語は、英国下院議員イアン・マクロードが1965年、議会での演説の中で発したのが始まりとされる[1][2][3]。スタグフレーションとは、財政・金融政策により景気が過熱し過ぎてインフレーションが進行し、企業・家計の経済活動を委縮させ、経済成長率が停滞する状況である[4]。雇用や賃金が減少する中で、物価の下落ではなく物価の上昇が発生してしまい（通常、雇用や賃金が減少すると物価の下落が発生する）、収入が減るうえ貨幣や預貯金の実質価値まで低下するため生活が苦しくなる。
そもそも、いったいいつ
財政・金融政策により景気が過熱し過ぎてインフレーションが進行し財政・金融政策により景気が過熱し過ぎてインフレーションが進行し
景気が過熱しすぎたんですかね？
キャッシュフローゲームに学ぶ『経済的自由』を獲得する方法
キャッシュフローゲームとは？
『金持ち父さん貧乏父さん』の著者であるロバート・キヨサキが考案したお金持ちになるための方法を学べるゲームです。モノポリーとか人生ゲームに似ていますが、より地味でとても現実的です。
★初心者~中級者向け★
「会社や税金のためにだけ働く毎日からぬけだすためにはどうすればいいのか」を学ぶためのゲーム。
金持ちになるための概念が自然に身につくとともに、会計、金融、投資についても理解が深まります。
プレーヤーは始め「ラットレース」と呼ばれる円をまわります。
これは「給料のために懸命に働く生活」を表しており、プレーヤーは、この輪をまわりながら、株や不動産、ビジネスなどに投資を行い、ここから抜けることに挑戦します。
ファイナンシャルIQを早く簡単に高める方法、お金持ちがお金について考えていること、給料が少なくてもお金持ちになり経済的自由を手に入れる方法、資産がお金を生み、そのお金が自分の為に働いてくれる方法などをキャッシュフロー101で学べます。
遊び方
最初に、プレイヤーはカードを引き職業を決めます。職業カードには毎月の収入と支出が書かれています。このゲームの面白いところは、医師や弁護士といった高収入な人より教師や中小企業のサラリーマンといった平均から下(アメリカの教師は安月給！)の人の方が有利なことです。
職業が決まったら全員『ラットレース』という周回をぐるぐる回るところから始まります。普通の人の生活を『給料をもらうための生活＝ラットレース』と言っちゃうところが凄いですね。
このラットレースをいち早く抜けることが勝ちにつながります。私がプレーした時は、ラットレースを抜ける早さで順位を決めました。その後は蛇足です。
勝ち方
このラットレースを最短で抜け出す方法をまとめると至ってシンプルです。
- 利息の高い借金を返済して月々のキャッシュフローを増やす
- 株を買い、高値で売れるまで待つ
- 元手となる資金が溜まったらキャッシュフローがプラスになる不動産を買い続ける
- 投資によるキャッシュフロー＞日々の生活費となるとラットレースを抜け出せます
給料の少ない職業だと最初に設定されている日々の生活費が安いので、高給な職業よりラットレースを抜け出しやすい場合が多いです。
キャッシュフローって何？
収入-支出＝キャッシュフロー です。キャッシュフローを大きくするとは、支出を小さくし、収入を大きくすることです。
分かる事
- 利息の高い借金はするな
- 生活費はなるべく安く抑えて暮らせ
- 月々のキャッシュフローを大きくするには、支出を抑えることがとても大事
問題は。。。
以前に勤めていた会社で『研修』としてこのキャシュフローゲームを遊んでみるというのを行ったことがあります。で、その後、実際に投資を行った社員がいるかというと全然いないのです。最初の投資を行うことのハードルが物凄く高いというか、全然行動を起こさない。
『この世界に勝ち組とか負け組なんて無い。あるのはやった組とやらなかった組だけだ』という名言がありますが、これは真理だと思います。セミナーに参加するだけで満足してしまい実際の投資は行わない人がとても多いのです。
まず、小さなことをやってみる事があなたの人生を変えます。
- ネット証券の口座を開設し株主優待券のもらえる小口の株を買ってみる
- 不動産屋に行って物件を見て回る
- 月々の生活費を圧縮して貯金をする
など簡単にできることから初めてみてはいかがでしょう？
注意
東京都内等では『キャッシュフローゲーム会』などが沢山あり頻繁に開かれています。そうした会に参加してみるのも良いでしょう。ただ、そうした会ではゲームの後に投資関係の会員制サービス(有料)の勧誘が行われる場合が多いようです。参加は自己責任で！
不動産投資のメリット・デメリット
メリット
・レバレッジをかけることが比較的しやすい
よく金融用語で「レバレッジをかける」というフレーズが出てきますが、「借金をして投資を行う」と全く同じ意味です。専門家っぽく格好良く言っているだけです。今後、「レバレッジをかける」という言葉が出てきたら借金をして投資を行うんだなと言い換えてください。 借金をして投資するものは「全てレバレッジをかける」ことになります。自分が住む家であっても、賃貸用の物件であっても、株であっても借金をして購入する場合には等しくレバレッジをかけていることになります。
レバレッジをかけると少ない手元資金でより大きな金額の投資を行うことができます。資産の無いゴミ投資家としては積極的な投資をおこなっていくことが必要ですので『借金をして投資ができる』ことの意味は非常に大きいです。
・時間軸が比較的ゆっくりしている
株式相場や円相場は毎日激しい変動をしています。600万円分の株式を所持していた場合、相場が大きく10％程度動いたら60万円分の価値が増えたり、減ったりします。普通のサラリーマンの給与1か月分以上が1日で変動してしまうのです。僕は、そんな変動に耐えられるほどの精神修養を積んでいません！ 不動産投資の場合、その価値、価格の変化は早く見積もっても3ヶ月?1年位の単位で起こります。週末に確認をしても間に合います。
・一度、入居書が入ると比較的長期間にわたって収入の目処がつく
入居書が1日とか一週間で退去ということはありません。だいたい数ヶ月から2年くらいは入居してくれます。
デメリット
・物件購入までの手続きが複雑
株式投資であればネット証券会社に口座を作成し数クリックで株を購入出来ますが、不動産はそうもいきません。非常に煩雑な手続きが必要になります。
・日本の不動産の場合、今後人口が減少していくので市場が縮小してしまう
市場が小さくなっていく場合、投資はより慎重に行う必要がありますし、いつ物件を売却していくのかをきちんと考慮する必要があります。
個人的に、『時間軸がゆっくりしている』ことが一番大事でした。株式投資はそれなりの額を投資すると1日で普通の人の月給分の資産・金額が上下します。これは心の鍛錬ができていないと、非常に大変です。落ち着いて仕事ができません。
株式投資であれば、土地や物件の値動きはもっとゆっくりです。ある日突然価値がなくなってしまうということもありません。兼業で行うには非常に良い投資だと思います。
不動産投資をはじめたきっかけ
不動産投資は株式や債券を購入することと比較すると、敷居の高い投資です。ネット証券の口座を作成して、何回かクリックをすれば購入＆投資開始というわけにはいきません。
ざっとあげただけでも、
- 不動産屋に行って関係を作り
- 物件を紹介してもらい
- 物件を見に行き
- 購入の意思決定をし
- 銀行でローンを組み
- リフォームを行い
- 不動産屋へ店子募集の依頼をし
- 契約が成立
- 毎月の入金を確認
と軽く10個くらいのステップがあります。その間に用意する書類、ハンコをつく回数たるやネット証券の口座開設の比ではありません。
なぜ不動産投資？と聞かれると、僕の場合『身近な人が家・部屋を貸していて、見聞きしていてなじみがあったから』となります。
最初は父の物件(家族で住んでいた戸建て： 4LDK)を貸しに出したことでした。不動産屋回り、洗面台の水漏れ修理、庭木の手入れ、庭に芝生を敷く、家賃回収、弁護士探し、裁判、夜逃げ後の片付け、新たな借り手の募集とおおよそ考えられる最悪の事態を全て経験し、遠方で隠居した父の代わりに実務の殆どを引き受けました。『それで、よく自分で不動産投資をする気になりましたね？』と言われますが、一度最悪の事態を見てしまえば『そうならないように、すれば大丈夫』ということが良く理解出来ます。
二番目は妻の物件(マンション：2DK)での経験です。退去立ち会いからリフォーム業者への依頼、不動産屋回り、ローン残債と繰り上げ返済の場合の効果試算などを妻と一緒に行ったことで、どうやったら入居者が入るのか、借入額と月々の返済額の具体的なイメージなどが理解できました。
僕の場合、自分の物件を持つ前に 2つの物件での経験がありましたので 、比較的ハードルは低かったです。投資用の不動産を取得してみて初めて分かることですが、不動産投資は難しくありません。物件取得〜入居者獲得までが大変ですが、一旦入居者が決まってしまえば後は殆どやることがありませんので、初心者にもオススメ出来る投資です。
投資を始めるにあたっておすすめな本のまとめ
世界にひとつしかない黄金の人生設計
このブログは『ゴミ投資家シリーズ』をリスペクトしています。初版がでてすぐに購入し『持ち家を購入しない』『生命保険に加入しない』という二つを忠実に守っています。この本の凄さは初版が1999年であること。15年経っても全く陳腐化しておらず、その預言が全て当たっているところにあります。
投資について考えるのであれば必読の書です。864円は安い！
金持ち父さん貧乏父さん
ベストセラーになったことがありますので多くの方が知っている本でしょう。アメリカの不動産事情と日本の不動産事情は違うという批判は数多くあります。この本で学ぶべきことは、『投資によるキャッシュフローが日々の生活費を上回ることを目標しなさい』というただ一点だと思います。
サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣
サラリーマン兼業大家さんとして著名な藤山さんの本です。不動産投資をしようという人なら必読の名著。私はこの本を読んで投資用の不動産を購入しました。この本に書いてある『利回り12%を死守せよ』『見た目は冴えなくとも利回りの良い物件』を守れば失敗するリスクを小さくし、成功する確率を高めることができるでしょう。
