投資用物件購入時の私なりの4つの基準
９ヶ月も放置してましたが、唐突にブログ再開です。
最近、『複数の方からどのような基準で物件を購入したのですか？』と聞かれることがありましたのでまとめてみました。購入時に基準としてしているのは以下の4つです。
- 自分が土地勘がある地域
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 間取りは2DK
- 価格が家賃相場の100倍以内
自分が土地勘がある地域
不動産には、買ってはいけない地域というのがあります。こういう年齢層の人が住みたい地域はこういう地域だな、というようなことが想像できない地域の不動産はリスクが高くなります。私が購入した物件は、自分自身に土地勘があまりなく、不動産屋の選定などに問題があり空室期間が長くなってしまいました。
最寄り駅から徒歩10分以内
最寄り駅までバスで移動しなければならない、車社会で最寄り駅が存在しないというような地域の物件は投資用として購入してはいけません。人口が減少していく、高齢化が進む未来において真っ先に打ち捨てられる不動産/物件は、最寄り駅から遠い不動産/物件です。老人は車、バスでの移動が必須な郊外には住めません。
賃貸物件に住む人というのは、まず最初に勤務先、通学先から鉄道の沿線を決め、最寄り駅から徒歩10分以内という条件と予算もしくは間取り、面積をいれて検索をします。この最初の検索から漏れてしまう物件は、空室リスクが高くなります。
間取りは2DK
ワンルームは一人暮らししか対象となりませんし、3DK 以上となるとファミリー層がターゲットとなります。どちらもターゲットが狭く、リスクが高くなりがちです。2DK の場合、広い部屋に住みたい一人暮らしの社会人、学生や兄弟姉妹でのルームシェア、新婚夫婦、子育ての終わった老夫婦など幅広い層が対象となりえます。実際に奥さんの所有する物件は、過去に社会人の方や老夫婦が入居しており、空室となってもすぐに次の店子が見つかっています。
価格(リフォーム代金込み)が家賃相場の100倍以内
いまはネットで簡単に家賃相場を調べることができます。この地域のこの広さならば家賃相場はこれくらいの金額になる、ということが簡単にわかります。家賃相場によって購入金額が決定されるのです。この基準を厳格に守ると、年名目利回りが12% になります。12% の利回りがあれば、仮に家賃相場の大幅な下落があり、家賃が半額になってしまっても6% の利回りがあることになります。破綻することはないでしょう。
- 収益：6x12=72万円
- 購入金額：600万円
- 72/600x100 = 12%
例えば、私の物件は
- 想定家賃：6万円/月
- 収益：6x12=72万円/年
- 購入金額：620万円
です。本当は600万円(リフォーム、諸経費込み)で購入しなければならないのですが、諸経費分だけ基準をオーバーしてしまいました。その後、家賃減額交渉があり、6万円だった家賃が5万8000円になりましたので名目利回りは、11.22% になりました。
- 実際家賃：5.8万円/月
- 収益：5.8x12=69.6万円/年
- 購入金額：620万円
- 名目利回り：69.6/620x100 = 11.22%
ちなみに自己資金は諸経費の20万円だけなので、ROE(自己資本利益率)は100%以上となりとても優秀です。レバレッジを効かせられる不動産投資以外で100%以上のROE を実現するためには、非常に高い頻度でFX , 株式の取引を行う必要があるでしょう。本業が忙しい人間にとっては、不動産投資こそ最も高いROEが期待でき、手間が少ない投資です。
