ホームプロでリフォームの相見積もりをとってみた
smallinvestor.hateblo.jp
退去申し込みがやってきて知り合いの不動産屋さんに任せて一件落着！と思ったのも束の間、全然任せておけませんでした。。。orz
原因は不動産屋さんが連れてきたリフォーム業者にあります。
- 見積もりが出てくるのが遅い
- 出てきた見積もりの対象が間違ってる
- 送られてきた見積もりのPDFが画像
ネットで仕事をしている身からすると、動きが遅い。リフォーム完了まで3ヶ月以上かかってしまいそうです。
紹介してくれた知り合いの方の顔を潰すことになってしまいますが、とうてい任せておけない。
ということで、ホームプロでリフォーム業者を探すことにしました。
ホームプロを使ってみた感想
とても便利。
- ネットでやりとりが完結するのが素晴らしい！
- リフォーム会社さんからのレスポンスが早い
- 互いに振るい分けができて幸せ
ネットでやりとりが完結するのが素晴らしい！
おっちゃんが一人でやっているような工務店だと電話とFAX が主な連絡手段だったりします。何かにつけて電話しないといけない。リフォーム業界で仕事をしていた経験のある妻からは『メールだけですませるな。確認の電話をしろ！』と言われたりします。確かにそうなんでしょうけど、確認の電話ってものすごく無駄です。メールでやりとりできる人としか仕事したくないのです。
リフォーム会社さんからのレスポンスが早い
最初の見積もり依頼を登録して数分で数件のレスポンスがありました。皆さん、『素早いレスポンス』が受注に直結するというのを学習している感じです。
互いに振るい分けができて幸せ
最初の２４時間にレスポンスがあった会社さんにより詳細な情報を書いたメッセージを一斉送信すると、『できません』と断ってくる業者さんがポツポツとあります。選定ポイント、（理想の）納期、費用感などにより『おいしくない』と感じたようです。収益物件ですから、納期と費用対効果 / 投資費用対効果にうるさいわけです。こちらとしても割高なリフォーム費用を提案されても意味がないので、早めに辞退されるのは有りがたいことです。
1日たってからもメッセージが入り、結局7社に現地確認/見積もり依頼をすることにしました。1日に7社とまとめて会うというハードスケジュールになりましたが、数多くの『相見積もり』を見ることでいろいろ学ぶことができるのではないかと期待しています。
退去申し込みがやってきた
8年あまり住んでいただいた入居者さんから退去の申し込みがやってきてしまいました。我が家は物件数2件という弱小大家なので退去や入居者募集は滅多にありません。私自身の物件で退去立会い、リフォーム、新規入居者の募集などを行うのは9年ぶりです。ぜーんぶ忘れてしまってます。なので、この8年で仲良くなった不動産屋さんに退去立会い、リフォームの見積もりをお願いして全部お任せしてしまいました。
不動産投資は通常時は何もすることがありませんが、物件の購入と入居者の退去と新規募集のタイミングでは、色々と面倒です。手早く行わないと入居者募集が遅れてしまい利回りが悪くなってしまいます。
以下個人的備忘録として退去の際の手続きをまとめておきます。
- 退去連絡
- 退去日、立会い日時の確定
- 退去立会い
- リフォーム費用の見積もり
- リフォーム
- 入居者募集
投資用物件購入時の私なりの4つの基準
９ヶ月も放置してましたが、唐突にブログ再開です。
最近、『複数の方からどのような基準で物件を購入したのですか？』と聞かれることがありましたのでまとめてみました。購入時に基準としてしているのは以下の4つです。
- 自分が土地勘がある地域
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 間取りは2DK
- 価格が家賃相場の100倍以内
自分が土地勘がある地域
不動産には、買ってはいけない地域というのがあります。こういう年齢層の人が住みたい地域はこういう地域だな、というようなことが想像できない地域の不動産はリスクが高くなります。私が購入した物件は、自分自身に土地勘があまりなく、不動産屋の選定などに問題があり空室期間が長くなってしまいました。
最寄り駅から徒歩10分以内
最寄り駅までバスで移動しなければならない、車社会で最寄り駅が存在しないというような地域の物件は投資用として購入してはいけません。人口が減少していく、高齢化が進む未来において真っ先に打ち捨てられる不動産/物件は、最寄り駅から遠い不動産/物件です。老人は車、バスでの移動が必須な郊外には住めません。
賃貸物件に住む人というのは、まず最初に勤務先、通学先から鉄道の沿線を決め、最寄り駅から徒歩10分以内という条件と予算もしくは間取り、面積をいれて検索をします。この最初の検索から漏れてしまう物件は、空室リスクが高くなります。
間取りは2DK
ワンルームは一人暮らししか対象となりませんし、3DK 以上となるとファミリー層がターゲットとなります。どちらもターゲットが狭く、リスクが高くなりがちです。2DK の場合、広い部屋に住みたい一人暮らしの社会人、学生や兄弟姉妹でのルームシェア、新婚夫婦、子育ての終わった老夫婦など幅広い層が対象となりえます。実際に奥さんの所有する物件は、過去に社会人の方や老夫婦が入居しており、空室となってもすぐに次の店子が見つかっています。
価格(リフォーム代金込み)が家賃相場の100倍以内
いまはネットで簡単に家賃相場を調べることができます。この地域のこの広さならば家賃相場はこれくらいの金額になる、ということが簡単にわかります。家賃相場によって購入金額が決定されるのです。この基準を厳格に守ると、年名目利回りが12% になります。12% の利回りがあれば、仮に家賃相場の大幅な下落があり、家賃が半額になってしまっても6% の利回りがあることになります。破綻することはないでしょう。
- 収益：6x12=72万円
- 購入金額：600万円
- 72/600x100 = 12%
例えば、私の物件は
- 想定家賃：6万円/月
- 収益：6x12=72万円/年
- 購入金額：620万円
です。本当は600万円(リフォーム、諸経費込み)で購入しなければならないのですが、諸経費分だけ基準をオーバーしてしまいました。その後、家賃減額交渉があり、6万円だった家賃が5万8000円になりましたので名目利回りは、11.22% になりました。
- 実際家賃：5.8万円/月
- 収益：5.8x12=69.6万円/年
- 購入金額：620万円
- 名目利回り：69.6/620x100 = 11.22%
ちなみに自己資金は諸経費の20万円だけなので、ROE(自己資本利益率)は100%以上となりとても優秀です。レバレッジを効かせられる不動産投資以外で100%以上のROE を実現するためには、非常に高い頻度でFX , 株式の取引を行う必要があるでしょう。本業が忙しい人間にとっては、不動産投資こそ最も高いROEが期待でき、手間が少ない投資です。
理想のカウチポテトポートフォリオを考える
ここのところ、自分のポートフォリオを考えているわけですが、巷では色々なポートフォリオが提唱されています。
最初に『カウチポテトポートフォリオ』を提唱したのは、スコット・バーン氏ですが、その構成は株式50％：債券50％というシンプルなものでした。うーん、分かりやすい。以後、株式75％：債券25％など色々な構成比のカウチポテトポートフォリオが提唱されてきました。今回はそれをまとめてみたいと思います。
この比率をETF・インデックスファンドなら！『わたしのインデックス』の資産分配ツールに入力してみて、過去２０年の利回り、リスクを計算してみましょう。
| 提唱者 | 株式 | 債券 | 不動産 | 備考 |
| 日本の格言 | 33% | 33%(現金) | 34% | - |
| スコット・バーン氏 | 50% | 50％ | - | - |
| 勝間和代氏 | 50% | 50% | 日本と海外を50%づつ |
資産配分を決める
海外投資の割合を高めるために投資信託への投資を始める - それ行けゴミ投資家！
この記事で、『ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型） | 三菱UFJ投信株式会社』の毎月積み立てを開始するとしましたが、気になる事が2つあるのです。それは。。。
株式への投資割合が小さい
| 対象 | 割合 |
| 株式 | 37.5% |
| 債券 | 37.5% |
| REIT | 25% |
となっており、株式の割合が37.5% しかありません。投資のリターンを受け取るのは20年以上先の話なので、もう少しリスクをとって最も高いリターンが期待出来る株式への投資割合を高くした方が良いと考えています。
新興国への投資割合が小さい
| 対象 | 割合 |
| 日本 | 37.5% |
| 先進国 | 37.5% |
| 新興国 | 25% |
となっており、新興国は25％ しかありません。現状としては新興国の経済には色々と問題があります。踊り場に来ている感じがします。今後20年の成長率を考えると新興国への投資割合をもう少し高めておく方がリターンが良いと思うのです。
解決策
ベースとしてｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型） | 三菱UFJ投信株式会社を毎月積み立てを行い、全世界の株式に連動するETF を購入し、株式投資の割合、新興国への投資割合を高めるよう補完する。
『iシェアーズ MSCI フロンティア 100 インデックス・ファンド (FM)』 ブラックロック ｜ETF・インデックスファンド詳細
この3つのETF を追加することで、先進国、エマージング、フロンティアとカバーでき重複も避けられます。全世界70カ国への投資が可能になります。これで殆ど全ての経済圏をカバーできます。
MSCIインデックス
・全世界（ACWI：MSCI AC World Index） 45か国
├先進国（MSCI World Index） 24か国
└エマージング（EM：MSCI Emerging Markets Index） 21か国・フロンティア（FM：MSCI Frontier Markets Index） 25か国
・ACWI+FM 70か国
├全世界（ACWI：MSCI AC World Index） 45か国
└フロンティア（FM：Frontier Markets） 25か国
実際にどういう割合にするのか
例えば以下のようにした場合
| 対象 | 年間投資額 |
| ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型） | 600,000円 |
| iシェアーズ 先進国株ETF (MSCIコクサイ) (1581) | 300,000円 |
| iシェアーズ・コア MSCI エマージング・マーケット ETF (IEMG) | 200,000円 |
| iシェアーズ MSCI フロンティア 100 インデックス・ファンド (FM) | 100,000円 |
株式への投資が68.75%となり、悪くない感じです。海外の投資割合も高くなり円安に対処できています。ただ、ETF は30万円分くらい買わないと手数料負けしてしまうんですよね。。。
| 対象 | 割合 |
| 株式 | 68.75% |
| 債券 | 18.75% |
| REIT | 12.5% |
ETF 買い付け額を幾らにするのかについては要検討ですね。。。
投資信託を探す時に役に便利なサイト-その2
投資信託を探す時に便利なサイト - それ行けゴミ投資家！
という記事を書いてから更に調べていると良いサイトがありましたので紹介です。
myINDEX わたしのインデックス
資産配分ツールがとても素晴らしい
どの項目にどれくらいの割合を投資するのかを入力すると、過去20年のデータから予想利回りとリスク、シャープレシオを計算してくれます。例えば、
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型） | 三菱UFJ投信株式会社 を入力してみるとこのような結果となります。
過去20年実績データ （1994年10月－2014年9月、円ベース）
| 平均リターン | 7.5% |
| リスク | 13.1% |
| シャープレシオ | 0.57 |
悪くない結果です。
利回りの高い投資信託には裏がある
さて、投信信託探しをしていると分配金の高い投信が目につきます。毎月分配というのが人気のようです。
| 名 | 基準価額 | 分配金 | 決算単位 | 表面利回り |
| 損保Ｊ日本興亜－好配当グローバルＲＥＩＴプレミアム・ファンド 通貨セレクトコース | 6,316円 | 200円 | 毎月 | 37.99% |
| 楽天－楽天ＵＳリート・トリプルエンジン（レアル）毎月分配型 | 6,005円 | 170円 | 毎月 | 33.97% |
１年間同じ額の分配金が維持されると、表面利回りは37.99%と33.97%。
高利回りにはもちろん裏があるわけでして。
損保Ｊ日本興亜－好配当グローバルＲＥＩＴプレミアム・ファンド 通貨セレクトコース
主として、日本を含む世界各国の取引所に上場されている相対的に利回りが高いと判断されるＲＥＩＴ及び不動産関連の株式等を実質的な主要投資対象とします。また、ＲＥＩＴプレミアム（カバードコール戦略）の活用により、オプションのプレミアム収入の獲得を目指し、ファンドのトータルリターンの向上を目指します。相対的に金利水準が高く、成長性が高いと考えられる6通貨の為替取引を行い、為替取引によるプレミアムの獲得を目指します。原則、毎月の決算時に収益の分配を行います。
楽天－楽天ＵＳリート・トリプルエンジン（レアル）毎月分配型
当ファンドは、主として米国の不動産投資信託指数に連動する上場投資信託（米国リートETF）の投資信託証券ならびに対円貨でのブラジル・レアルのパフォーマンスを反映するユーロ円債（リート連動債）に投資します。米国リートETFの配当金に加え、インカムプラス戦略ならびにブラジル・レアル戦略による収益の確保を目指します。
所謂三階建てというやつです。
楽天－楽天ＵＳリート・トリプルエンジン（レアル）毎月分配型 なんて、FXでブラジルレアルを買っているのと殆ど同じでは？というくらいにブラジルレアルと連動して基準価額が動くので、全然安心できません。
長期投資には向きませんが、捨てたと思って(ここ重要)こういうハイリスクな商品に資金の一部を回してみるのはアリかなぁ。無くなったら困るお金はこういう投信信託に突っ込んではいけません。
ネット証券口座を開く
さて、投資信託を購入する事を決めたとはいえ、これまで使ってきた GMOクリック証券 - FXなど投資を身近にもっと便利にするネット証券会社 では投資信託は購入出来ません。投資信託を購入出来る証券会社で新たに口座を開く必要があります。
これまで口座を一つしか持ってなかったかよ！というツッコミは無しでお願いします。なんせ、10年近く口座を持っていて売買したのが10回以下なんですから。アホールド10年。買う勇気もなければ売る勇気もない！デイトレとかやってる人は本当に凄いなぁと思います。
色々調べて候補は、以下2つになりました。
SBI証券
楽天証券
ざっくりした比較
| SBI | 楽天証券 | |
| 手数料 | ポイント還元があり手数料が最安 | - |
| 品揃え | - | 投資信託の品揃えが一番多い |
まぁ、2社とも評価の高いネット証券なので、1社に集中させないで2つとも口座を開いておけって話ではあります。というわけで早速2社に資料請求中です。
投資信託を探す時に便利なサイト
1：モーニングスター ファンドランキング
モーニングスター [ ファンドランキング‐リターン‐] ‐投資信託ランキング『投資信託評価のグローバルスタンダード』
リターンだけでなく、シャープレシオやレーティングなどでもランキングがあり、選択の際の参考になります。短期間での成績は『ごく稀な投資信託』が良い傾向にありますので、過去1年、3年のリターン、シャープレシオが高いからといってそれが継続するわけではないことに注意するべきです。
海外投資の割合を高めるために投資信託への投資を始める
さて、前回我が家の投資状況が日本不動産に偏り過ぎているので、改善しなければという事を書いてから色々と調べている訳です。
投資ポートフォリオの基本
昔から資産は、『不動産、株、現金に分けて持て』というように分散が基本なわけです。現金は利子を生まないのでここでは債券(国債とか社債です)に置き換えられるでしょう。昨今では『投資先を日本だけにするのは日本円の下落というリスクがある。海外も投資対象とせよ。』と言われるようになりました。また、海外といってもアメリカ、ヨーロッパのような先進国とブラジル、インドのような新興国では経済成長率も余地も大きく違います。そこで、日本、先進国、新興国と３つに分けて、さらにその中で株式、債券、不動産を投資対象とすると、3x3 で9つの投資対象があるわけです。
個人的なニーズ
地域(日本、先進国、後進国)と投資対象(株式、債券、不動産)をかけあわせてカバーしたい
ということで探したところ最適なものを見つけました。
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型）
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型） | 三菱UFJ投信株式会社
日本・先進国・新興国の株式および債券、日本・先進国のREITの8つを対象として、12.5%ずつ均等に投資するというものです。表にするとこうなります。素晴らしい！投資したい対象の実に8/9をカバーしてくれています。ほぼ、理想に近いです。
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型）の投資対象
| 日本 | 先進国 | 新興国 | |
| 株式 | ○ | ○ | ○ |
| 債券 | ○ | ○ | ○ |
| 不動産 | ○ | ○ | - |
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型）の優れている(と思われるところ)
低コストである
ノーロードでかつ信託手数料0.5%(税抜き) 、換金時0.15%(税抜き)は、非常に安いです。
手軽である
8つのセクターに投資しようとして、それぞれのセクターで投資信託を選ぶというのは『正直、面倒くさい』そういう姿勢が投資家として良くないのは分かりますが、やっぱり『面倒くさい』です。それを一発で解決してくれる。最初に購入するファンドとして最適ではないかと思います。
自動逆張り装置であること
各分野への投資割合を12.5%に保つということは、例えば先進国の株式が上がって、先進国の債券が下がった場合、先進国株式を売却し先進国債券を購入するということです。ファンドとして価値が上がったものを売り、下がったものを購入するという『逆ばり』『利食い』を『自動的』に行う訳です。
長期投資として考えた場合、非常に損をしにくい投資形態になっています。
リバランスを自動で行ってくれる
常に12.5%を維持してくれるので、自動的にリバランス(保有割合の調整)を行ってくれています。
GDP 比例じゃない
GDP比例して投資対象国を選択すると、どうしても先進国の割合が高くなり、新興国の成長による恩恵をわずかしか得られません。成長余地を考慮するとGDPに比例させてはいけないはずです。
債券を組み入れている
私自身が『リスクテイカー』なので、私が意思決定すると債券に投資しようとはまったく思わないのです！リスクはあって利回りが低いので、どうしても債券を購入する気になれません。リスクヘッジのためには債券を買わないといけないのは分かるんですが。
ほとんどのファンドマネジャーはこれに勝てないでしょう
設定開始以来、順調に基準価額が増えており、この傾向は続くと予想します。毎月定額を積み立てるだけで、非常に効率の良い投資ができそうです。
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型）には、新興国REIT が入っていない
新興国の不動産が入っていません。そこは ｅＭＡＸＩＳ 新興国リートインデックス | 三菱UFJ投信株式会社 で補うことができます。しかしながら『ｅＭＡＸＩＳ 新興国リートインデックス』はちょっと購入する気が起きません。投資対象国をよく見ると南アフリカとメキシコで70% って。。。『新興国』じゃなくて『ｅＭＡＸＩＳ 南アフリカ＆メキシコリートインデックス』じゃないですか。
- 新興国の不動産市場は世界全体でみると大きな割合ではない。
- 投資環境が整っていないため運用コストがかかる。
というわけでもう少し環境が整備されるの待つのが良いようです。
結論
ｅＭＡＸＩＳ バランス（８資産均等型） | 三菱UFJ投信株式会社 の毎月積み立てを開始することにします。
